上(shang)證函〔2023〕2526號

各市場參與人：

　　為(wei)貫徹落(luo)實中國證監會《關(guan)于進一步推進基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施領域不(bu)動產投資信(xin)托基(ji)(ji)金（REITs）常態化發行(xing)相關(guan)工作的通知》要(yao)求(qiu)，促(cu)進公開募集基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施證券投資基(ji)(ji)金（REITs）（以(yi)下(xia)簡稱基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs）市場(chang)穩定健康發展，規(gui)范基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs發行(xing)交易相關(guan)事項(xiang)，提振(zhen)投資者信(xin)心(xin)，現(xian)就(jiu)優化發行(xing)交易機(ji)制有關(guan)工作安排通知如下(xia)：

　　一、關于發(fa)售(shou)定(ding)(ding)(ding)價(jia)(jia)安排。基金(jin)(jin)管理(li)(li)人(ren)、財務顧問應當按照(zhao)規(gui)定(ding)(ding)(ding)做(zuo)好基礎設施(shi)REITs的(de)路(lu)演推介、詢(xun)價(jia)(jia)、定(ding)(ding)(ding)價(jia)(jia)、配售(shou)等工作；結(jie)(jie)合產(chan)品規(gui)模(mo)、行(xing)業特(te)征、原(yuan)始權(quan)益人(ren)及其(qi)同一控制(zhi)下的(de)關聯(lian)方自持比(bi)例等情況(kuang)(kuang)合理(li)(li)確定(ding)(ding)(ding)戰略配售(shou)規(gui)模(mo)，優化(hua)投資(zi)者(zhe)結(jie)(jie)構，保障基礎設施(shi)REITs首次發(fa)售(shou)上市后流通份額合理(li)(li)充裕；建(jian)立(li)原(yuan)始權(quan)益人(ren)與投資(zi)者(zhe)溝通機制(zhi)，推動網(wang)下投資(zi)者(zhe)在(zai)充分了解項(xiang)目(mu)基本情況(kuang)(kuang)、估值情況(kuang)(kuang)、所屬市場和(he)行(xing)業概況(kuang)(kuang)、發(fa)售(shou)方案等相(xiang)關內容的(de)基礎上參(can)與詢(xun)價(jia)(jia)；根據網(wang)下投資(zi)者(zhe)報價(jia)(jia)情況(kuang)(kuang)，結(jie)(jie)合公募證券投資(zi)基金(jin)(jin)、公募理(li)(li)財產(chan)品、社保基金(jin)(jin)、養老金(jin)(jin)、企業年(nian)金(jin)(jin)基金(jin)(jin)、保險資(zi)金(jin)(jin)、合格境外機構投資(zi)者(zhe)資(zi)金(jin)(jin)等配售(shou)對象(xiang)的(de)報價(jia)(jia)情況(kuang)(kuang)，合理(li)(li)審慎確定(ding)(ding)(ding)認購(gou)價(jia)(jia)格。

　　二、關于詢(xun)價(jia)與(yu)認(ren)購。參與(yu)詢(xun)價(jia)的(de)網下(xia)投(tou)資(zi)(zi)者應(ying)當根據基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)項目(mu)評估情況，遵(zun)循獨立、客觀、誠(cheng)信的(de)原則，合理(li)(li)報價(jia)，不(bu)得采取串(chuan)通(tong)合謀、協商報價(jia)等方(fang)式故意(yi)壓低或(huo)抬高價(jia)格，不(bu)得有其他違反(fan)公平(ping)競(jing)爭(zheng)、破壞市場秩序等行為；鼓勵基(ji)(ji)金(jin)管理(li)(li)人、財(cai)務顧問(wen)在確定(ding)(ding)網下(xia)投(tou)資(zi)(zi)者配售(shou)原則和配售(shou)方(fang)式時(shi)，引導認(ren)可(ke)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs長期投(tou)資(zi)(zi)價(jia)值的(de)投(tou)資(zi)(zi)者參與(yu)網下(xia)詢(xun)價(jia)及認(ren)購。基(ji)(ji)金(jin)管理(li)(li)人、財(cai)務顧問(wen)可(ke)以根據項目(mu)路演情況，以增加承諾條款(kuan)等形(xing)式，合理(li)(li)審慎約定(ding)(ding)上市特定(ding)(ding)期限(xian)內網下(xia)投(tou)資(zi)(zi)者可(ke)交易的(de)份額比例。期限(xian)、比例等具體要(yao)求可(ke)以由基(ji)(ji)金(jin)管理(li)(li)人、財(cai)務顧問(wen)與(yu)網下(xia)投(tou)資(zi)(zi)者協商確定(ding)(ding)。

　　三、關于二級市場交易(yi)。做市商應當按(an)照規定加強基(ji)礎設(she)施REITs做市服務(wu)(wu)工作，提升(sheng)市場流(liu)動性，推動市場健康發展。上海證(zheng)券交易(yi)所(suo)（以(yi)下簡稱本(ben)所(suo)）將優化(hua)(hua)做市商考(kao)核激勵機(ji)制(zhi)，配合(he)落實(shi)將基(ji)礎設(she)施REITs做市業務(wu)(wu)納入證(zheng)券公(gong)司分類(lei)評價體系的有(you)(you)關安排(pai)(pai)，表(biao)彰優秀基(ji)礎設(she)施REITs做市商。鼓勵長期持有(you)(you)型投(tou)資(zi)者結合(he)基(ji)礎設(she)施REITs的產(chan)品特征，參考(kao)權益類(lei)產(chan)品拓寬優化(hua)(hua)現(xian)有(you)(you)止損線(xian)等風控(kong)機(ji)制(zhi)安排(pai)(pai)。

　　四、關(guan)于資產(chan)評(ping)(ping)估(gu)行(xing)(xing)(xing)為。評(ping)(ping)估(gu)機構應(ying)(ying)當按照《公(gong)(gong)開募集(ji)基礎設(she)施證券(quan)投(tou)資基金指(zhi)引（試行(xing)(xing)(xing)）》《上海證券(quan)交易所公(gong)(gong)開募集(ji)基礎設(she)施證券(quan)投(tou)資基金（REITs）規則適用指(zhi)引第1號——審(shen)核關(guan)注事項(xiang)（試行(xing)(xing)(xing)）（2023年修訂）》《公(gong)(gong)開募集(ji)基礎設(she)施證券(quan)投(tou)資基金運營操(cao)作(zuo)指(zhi)引（試行(xing)(xing)(xing)）》等法律法規及(ji)(ji)本所相(xiang)關(guan)規定開展(zhan)評(ping)(ping)估(gu)工(gong)作(zuo)，在充分(fen)考慮市場(chang)環境和(he)底層資產(chan)特征基礎上，合理(li)設(she)置評(ping)(ping)估(gu)參數，審(shen)慎確定評(ping)(ping)估(gu)結果。評(ping)(ping)估(gu)機構應(ying)(ying)當對評(ping)(ping)估(gu)參數的選取進行(xing)(xing)(xing)獨立判斷(duan)，不(bu)得完全(quan)依(yi)(yi)賴第三方意見，同時應(ying)(ying)充分(fen)說明關(guan)鍵核心指(zhi)標的預測(ce)依(yi)(yi)據及(ji)(ji)合理(li)性，并對不(bu)利情(qing)形進行(xing)(xing)(xing)壓力測(ce)試。

　　原始(shi)權益人應當積極配合基礎設(she)施(shi)REITs資產(chan)評估(gu)工作，按照規定提供(gong)相關經濟行為(wei)文件、資產(chan)權屬證明、財務(wu)會(hui)計信(xin)息和其他資料，并對材料的真實性、準(zhun)確性、完整性和合法性負責。

　　基(ji)金管理人、財務顧問應(ying)當結合基(ji)礎設施REITs同行業上市公司重(zhong)大資產重(zhong)組及大宗交易的(de)估(gu)值參(can)(can)數選取情況，對評(ping)估(gu)參(can)(can)數和(he)評(ping)估(gu)方(fang)法的(de)選取進(jin)行獨立核查，確保(bao)評(ping)估(gu)結果審慎合理。

　　評(ping)估機構(gou)、基金管理人(ren)、財(cai)務(wu)顧問應(ying)當切(qie)實履行相(xiang)應(ying)職責，本所將對評(ping)估機構(gou)的(de)評(ping)估行為及(ji)基金管理人(ren)、財(cai)務(wu)顧問的(de)評(ping)估核(he)查責任(ren)加(jia)強監管。

　　五、關(guan)于配套支持(chi)政策。基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs是國際通行的配置(zhi)資(zi)產(chan)，具有流動(dong)(dong)性(xing)較高、收益相對穩定、安全(quan)性(xing)較強等特點。后續本(ben)所(suo)將進一步推動(dong)(dong)擴(kuo)大基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)中的基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)（FOF）參(can)與(yu)投資(zi)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs；配合中國證監會(hui)持(chi)續推動(dong)(dong)社保基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)、養老金(jin)(jin)、企(qi)業年金(jin)(jin)、公募基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)等機(ji)構投資(zi)者(zhe)參(can)與(yu)投資(zi)；積極推動(dong)(dong)將基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs納入(ru)和香港證券交易所(suo)互(hu)(hu)聯(lian)互(hu)(hu)通交易標的，引入(ru)境(jing)外(wai)投資(zi)者(zhe)，提高市場對外(wai)開放水平；研究推出基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs實時(shi)指數及ETF產(chan)品(pin)，不斷提升二級市場流動(dong)(dong)性(xing)。

　　特此通知。
 

　　上海證券交易所

　　2023年8月29日