（2021年7月23日）

尊(zun)敬(jing)的張(zhang)勇副(fu)(fu)(fu)主任、憲(xian)平副(fu)(fu)(fu)主任、李超副(fu)(fu)(fu)主席，尊(zun)敬(jing)的昆林(lin)書記(ji)，各(ge)位領導(dao)，各(ge)位嘉賓，女士們、先生們：

　　大(da)家上午好！很高(gao)興再次參(can)加中國REITs論(lun)壇年會(hui)(hui)，也非常榮幸與中國REITs論(lun)壇、蘇州市(shi)人民政府、中國建(jian)設銀行共同舉辦本屆年會(hui)(hui)。在此(ci)，我(wo)謹代表(biao)上海(hai)證券交易所，對大(da)家的到來表(biao)示熱烈的歡迎！

　　開展基礎(chu)設(she)施(shi)REITs試點，是貫徹(che)落(luo)實(shi)黨中央(yang)、國務院關于防風(feng)險、去杠(gang)桿、穩投資、補短板(ban)決策部署，深化金融供給側結構性改革，強化資本(ben)市場(chang)服務實(shi)體經濟能力，進一步創新投融資機制(zhi)的一項(xiang)重要舉措。去年(nian)4月30日基礎(chu)設(she)施(shi)領域公募REITs試點通知發(fa)布以來，在(zai)國家發(fa)改委(wei)、各(ge)地政府的悉心指導和大力支持下(xia)，上交所按照(zhao)中國證監會統一部署，全力以赴抓好(hao)試點的落(luo)實(shi)落(luo)地工(gong)作。隨著6月21日首批5只產(chan)品正式(shi)上市，上交所基礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs試點工(gong)作實(shi)現了“四穩”——平(ping)穩上市、平(ping)穩交易、平(ping)穩運(yun)行、平(ping)穩預(yu)期。試點成效主要體現在(zai)三個(ge)方(fang)面：

　　一是集聚效應初步顯現。首批試點項目(mu)共融資170億元，包括五(wu)大(da)(da)主(zhu)流基礎資產(chan)類型，分布在三大(da)(da)重(zhong)點區域，原始權益人涵蓋央企、地方(fang)國企以及外資企業，具有較強的示范性(xing)和代表(biao)性(xing)。

　　二是市場運行平穩有序。首批發(fa)行交易情況(kuang)符合預期，投資者參與積極理性，發(fa)行市(shi)(shi)盈(ying)率整體超(chao)過15倍，二級市(shi)(shi)場流動性維(wei)持在較為合理的區間，日均(jun)換手率在0.8%左右，整體高于境(jing)外成熟市(shi)(shi)場。價格發(fa)現(xian)功能較為有效，引導資源合理配置的作用正逐步發(fa)揮。

　　三是政策環境逐步優化。隨著發展基礎設施REITs寫入(ru)“十(shi)四五(wu)”規(gui)劃，社(she)會(hui)各界對基礎設施REITs的認識逐漸(jian)統一。在(zai)中央部委(wei)層(ceng)面，有關部門正積(ji)極研究制定稅(shui)收、投(tou)資(zi)者等支持(chi)(chi)政(zheng)策；在(zai)地方層(ceng)面，上海、北京(jing)等多地政(zheng)府出臺了專(zhuan)項支持(chi)(chi)政(zheng)策。

　　首批(pi)項目上市(shi)是一(yi)個重要(yao)的(de)里(li)程碑(bei)，也是一(yi)個新起點。REITs市(shi)場剛剛拉開帷幕，仍(reng)需在探(tan)索中(zhong)逐(zhu)步完善，補齊短板。正(zheng)如李超副主席所(suo)講(jiang)，我(wo)們要(yao)“凝聚共(gong)識(shi)，發揮合(he)力”。希望社會(hui)各(ge)方繼續多提(ti)建設性(xing)意(yi)見，繼續給予支持和關注，共(gong)同呵(he)護(hu)好、建設好中(zhong)國版REITs市(shi)場，共(gong)同促進行業長期健(jian)康發展(zhan)。借(jie)此(ci)機會(hui)，我(wo)想結合(he)試點運(yun)行情況(kuang)，談幾點認(ren)識(shi)和體會(hui)，說的(de)不(bu)對的(de)地方，請大家批(pi)評指(zhi)正(zheng)。

　　第一，我國基礎設施REITs市場具有廣闊的發展前景。REITs起(qi)源于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領(ling)域(yu)，因此有觀(guan)點(dian)認為(wei)(wei)REITs主(zhu)要(yao)適用于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)。事實上，在(zai)成熟市場中，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs已經(jing)形成規模(mo)化(hua)的(de)大類資(zi)產(chan)(chan)(chan)，涵蓋了(le)倉儲(chu)物流(liu)、通信(xin)設(she)施(shi)、電力(li)配(pei)送網絡、高速公路及(ji)其(qi)他能(neng)產(chan)(chan)(chan)生長(chang)期穩定現金流(liu)的(de)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)。在(zai)美國(guo)(guo)，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs市場占比接近40%。相較而言，我國(guo)(guo)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)體(ti)系規模(mo)龐大且(qie)具備大量(liang)優(you)(you)質資(zi)產(chan)(chan)(chan)，存(cun)量(liang)已達(da)130萬(wan)億元。其(qi)中，適合作為(wei)(wei)REITs投資(zi)標的(de)的(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)規模(mo)超過(guo)30萬(wan)億元，尤其(qi)在(zai)長(chang)三(san)角等(deng)經(jing)濟發(fa)(fa)達(da)地(di)(di)(di)區，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)類別全、規模(mo)大、收(shou)益好(hao)，具備區域(yu)一體(ti)化(hua)的(de)聯動和集(ji)聚優(you)(you)勢，有望在(zai)全國(guo)(guo)率(lv)先(xian)形成REITs產(chan)(chan)(chan)業(ye)要(yao)素聚集(ji)地(di)(di)(di)和發(fa)(fa)展高地(di)(di)(di)。近期，國(guo)(guo)家發(fa)(fa)改委發(fa)(fa)布的(de)958號文將(jiang)全國(guo)(guo)31個省(sheng)市納入試(shi)點(dian)范(fan)圍(wei)，并新增清潔能(neng)源類、租賃住房(fang)類、旅游類資(zi)產(chan)(chan)(chan)等(deng)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)，為(wei)(wei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs發(fa)(fa)展注入了(le)新動能(neng)。

　　第二，REITs市場建設有利于提升權益融資比重，助力化解地方政府債務。從融(rong)(rong)資(zi)結構(gou)看(kan)，我(wo)國(guo)權益類融(rong)(rong)資(zi)占比仍然較低，宏觀杠桿率已達(da)277%，相對倚重債務(wu)(wu)融(rong)(rong)資(zi)的(de)現狀不利(li)于經(jing)(jing)濟(ji)高質量發(fa)(fa)展。REITs是企(qi)業(ye)資(zi)產的(de)公開(kai)(kai)發(fa)(fa)行上市(shi)，屬于權益型金(jin)(jin)融(rong)(rong)工具，在制度設計(ji)上充(chong)分借鑒(jian)了股票市(shi)場經(jing)(jing)驗，其基礎資(zi)產現金(jin)(jin)流的(de)產生(sheng)具備獨立性，不依賴外部增信(xin)，不附(fu)帶(dai)隱性債務(wu)(wu)。由于REITs需(xu)要(yao)持續分紅，有觀點認為(wei)，發(fa)(fa)行REITs增加剛性兌付(fu)債務(wu)(wu)，可能導致地方政(zheng)(zheng)府隱性債務(wu)(wu)提(ti)升。但事(shi)實上，持續分紅派息特征，只是將經(jing)(jing)營產生(sheng)的(de)現金(jin)(jin)流按(an)比例向投資(zi)人分配，不引(yin)發(fa)(fa)發(fa)(fa)行人剛性兌付(fu)義務(wu)(wu)。這(zhe)不僅不會增加企(qi)業(ye)和政(zheng)(zheng)府債務(wu)(wu)負擔，還(huan)有效拓寬了長(chang)期權益型融(rong)(rong)資(zi)渠道，引(yin)導政(zheng)(zheng)府和企(qi)業(ye)投融(rong)(rong)資(zi)從傳統的(de)聚(ju)焦于負債端管理延伸到資(zi)產端管理，為(wei)化(hua)解地方政(zheng)(zheng)府債務(wu)(wu)開(kai)(kai)辟了新路(lu)徑。

　　第三，基礎設施REITs有利于企業降低融資成本。有(you)(you)觀點認為，REITs發行條(tiao)件要求(qiu)4%現金(jin)(jin)流分派率，高于部分國(guo)有(you)(you)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)債務利(li)(li)息，發行REITs不利(li)(li)于企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)降低融資(zi)(zi)成本。事實上(shang)(shang)，這樣的(de)比(bi)(bi)較忽視了REITs對(dui)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)價(jia)(jia)值(zhi)重估、管(guan)(guan)理(li)(li)效率提高、與企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)債務結構改善等多方(fang)面的(de)綜合(he)作(zuo)用。IPO是企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)(shang)市(shi)(shi)，而REITs可(ke)以看作(zuo)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)上(shang)(shang)市(shi)(shi)。優質資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)份(fen)額化交易有(you)(you)利(li)(li)于提升(sheng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)流動性(xing)，促進合(he)理(li)(li)定價(jia)(jia)。同時，企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)可(ke)以比(bi)(bi)照股票上(shang)(shang)市(shi)(shi)的(de)做法(fa)，依托“PE+REITs”機制(zhi)和擴募收(shou)購機制(zhi)，利(li)(li)用企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)專業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)優勢，培育優質資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。后續還可(ke)通過(guo)持續注入或置(zhi)換(huan)，形成“開發+運營+金(jin)(jin)融”的(de)全鏈(lian)條(tiao)經營模式，打造企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)“資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)上(shang)(shang)市(shi)(shi)平臺”，實現資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)整合(he)和戰略(lve)調(diao)整，提升(sheng)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)投資(zi)(zi)價(jia)(jia)值(zhi)。

　　第四，基礎設施REITs有利于國有資產保值增值。近(jin)年來(lai)，交通(tong)、市(shi)政等(deng)基(ji)礎設施類上市(shi)公司(si)市(shi)凈(jing)率水平(ping)偏低，部分基(ji)建企業市(shi)凈(jing)率甚至低于0.3倍。相(xiang)較(jiao)于股權(quan)融(rong)資，REITs基(ji)于現金流收(shou)益(yi)法估(gu)值(zhi)，可提供更加合(he)理的(de)整體估(gu)值(zhi)水平(ping)，其定(ding)價主要(yao)(yao)“錨(mao)”定(ding)于資產(chan)價值(zhi)。以(yi)首(shou)批(pi)試(shi)點(dian)項目來(lai)看，二級市(shi)場(chang)“市(shi)凈(jing)率”整體可觀。同時，企業可以(yi)通(tong)過并(bing)表(biao)(biao)方(fang)式繼續(xu)保有(you)對國有(you)資產(chan)的(de)控制，首(shou)批(pi)9單試(shi)點(dian)項目中(zhong)，3單已明確并(bing)表(biao)(biao)安排(pai)。上市(shi)后，相(xiang)關規則明確了權(quan)益(yi)變動的(de)“爬(pa)坡”信息(xi)披露機制和(he)要(yao)(yao)約收(shou)購(gou)(gou)機制，能夠有(you)效(xiao)防(fang)止惡意(yi)收(shou)購(gou)(gou)REITs的(de)控制權(quan)。通(tong)過發行REITs，將基(ji)礎設施資產(chan)導(dao)入資本市(shi)場(chang)，將會為(wei)做優做強國有(you)資產(chan)提供一個重要(yao)(yao)路徑。

　　各位領導、各位嘉賓：

　　隨著我(wo)國基礎設施(shi)REITs市場邁出“從無(wu)到有”的第一(yi)步，建設新制(zhi)(zhi)度(du)、完善新規則(ze)、引導(dao)建立市場化(hua)約束機(ji)制(zhi)(zhi)，已成為當務之急。我(wo)們要將借鑒(jian)國際最佳實踐(jian)與立足國情(qing)市情(qing)有機(ji)結(jie)合(he)起(qi)來(lai)，持續優(you)化(hua)完善制(zhi)(zhi)度(du)，形成可(ke)(ke)復制(zhi)(zhi)可(ke)(ke)推廣的常(chang)態化(hua)機(ji)制(zhi)(zhi)。上交所將在(zai)中國證監會指(zhi)導(dao)下，深入總(zong)結(jie)試點經驗(yan)，認真(zhen)解決存在(zai)問(wen)題與不足，不斷提升(sheng)基礎設施(shi)REITs服務實體經濟(ji)和國家戰略(lve)的質效：

　　一是要嚴格把好準入關口，完善審核流程機制。完善審核內容和標(biao)準(zhun)，強化信息(xi)披(pi)露要(yao)求，壓(ya)嚴壓(ya)實主體責任，切(qie)實把好準(zhun)入質量關，防范業務風險。近期，上交(jiao)所將(jiang)制定發布審核流程指(zhi)引，推(tui)進開門(men)辦審核，促進審核運行(xing)“陽光化”，主動接(jie)受社會各(ge)界(jie)監(jian)督(du)。

　　二是要聚焦國家戰略，推動項目常態化供給。首批試點項目的順(shun)利上市(shi)，為(wei)市(shi)場(chang)發展積累了實(shi)踐經驗和示(shi)范效應。要立足當前、著(zhu)眼(yan)長(chang)(chang)遠(yuan)，從“十四五”的中(zhong)長(chang)(chang)期視角出發，緊緊圍繞國家重大戰略，積極支持創新驅動(dong)、綠色發展、民生保(bao)障等重要領域，協助解決重點難點問題，盡(jin)快落地成(cheng)熟項目。在此基礎上，推(tui)動(dong)項目資源(yuan)持續供(gong)給，穩中(zhong)求進(jin)，形成(cheng)市(shi)場(chang)的規(gui)模(mo)效應和集聚效應。

　　三是要探索完善治理機制，提升運營效率。剛才李(li)超(chao)副主席提到，REITs試點帶給我們全新的(de)治(zhi)理(li)(li)(li)模式(shi)與(yu)理(li)(li)(li)念，是基于(yu)傳統上(shang)市公(gong)司(si)治(zhi)理(li)(li)(li)模式(shi)之外(wai)的(de)有益探索(suo)，我非常認同。決(jue)定REITs可持續發展的(de)關鍵因素，在(zai)于(yu)項目(mu)的(de)高效(xiao)和(he)專業化運營。因此，我們需要在(zai)總結試點經(jing)驗的(de)基礎上(shang)，結合境外(wai)市場實踐和(he)我國(guo)國(guo)情(qing)，加快(kuai)探索(suo)有效(xiao)激勵(li)和(he)相互制衡的(de)內部治(zhi)理(li)(li)(li)機制，進一步激發優質資產持有人參與(yu)試點的(de)主動性(xing)和(he)積極性(xing)，提升REITs運營效(xiao)率(lv)，為投資者帶來穩定的(de)回報。

　　四是要優化投資者結構，促進市場合理定價。借(jie)鑒境外成熟(shu)市(shi)場投(tou)(tou)資者結(jie)(jie)構特征，推動(dong)擴大公募REITs投(tou)(tou)資群(qun)體，引入(ru)(ru)REITs投(tou)(tou)資專項(xiang)基(ji)金(jin)(jin)、全國(guo)社保基(ji)金(jin)(jin)、養老(lao)金(jin)(jin)、企業(ye)年金(jin)(jin)等多元長期(qi)投(tou)(tou)資者，強(qiang)化REITs市(shi)場的配(pei)置(zhi)屬(shu)性(xing)和(he)理財(cai)屬(shu)性(xing)，不斷優化結(jie)(jie)構、豐(feng)富類型。同時，研究推進將REITs產(chan)品納入(ru)(ru)融資融券標的，完(wan)善做(zuo)市(shi)商制(zhi)度，提升產(chan)品流動(dong)性(xing)。伴隨著試點深(shen)入(ru)(ru)，適時研究推動(dong)公募REITs指(zhi)數制(zhi)定以及其(qi)指(zhi)數ETF產(chan)品開發。

　　五是要完善擴募機制，助力可持續發展。擴(kuo)募(mu)(mu)機(ji)制(zhi)是REITs生命力的重要源泉，支持運作良(liang)好的REITs通(tong)過擴(kuo)募(mu)(mu)機(ji)制(zhi)做大做強(qiang)，健全(quan)正向(xiang)激勵機(ji)制(zhi)，是形成市(shi)場(chang)(chang)化優勝劣汰(tai)，提升REITs整體市(shi)場(chang)(chang)表現(xian)的重要途徑。要抓緊完善擴(kuo)募(mu)(mu)機(ji)制(zhi)，盡(jin)快制(zhi)定配套(tao)規(gui)則，明(ming)確實施(shi)流程(cheng)及信息披(pi)露安(an)排，挖掘可擴(kuo)募(mu)(mu)資產，盡(jin)早(zao)實現(xian)REITs全(quan)鏈條管(guan)理，進一(yi)步推進我(wo)國REITs常態化發(fa)展。

　　六是要持續強化日常監管，督促規范運營。要比照上(shang)市公(gong)司監(jian)管，持續完善REITs日常(chang)監(jian)管體系建設，重點(dian)做好信(xin)息披(pi)露、關(guan)聯交易、規范(fan)運行等事項監(jian)管，規范(fan)定期和臨(lin)時報告披(pi)露，加強信(xin)息披(pi)露監(jian)管。同時，建立(li)與證監(jian)會派(pai)出(chu)機(ji)構的信(xin)息共享和監(jian)管聯動機(ji)制(zhi)，形(xing)成監(jian)管合力。

　　七是要適時研究推動專項立法，加強法治保障。依托(tuo)《證券法(fa)》推動專(zhuan)門立法(fa)，系(xi)統(tong)構建符合(he)REITs特點的制度安排。建議通過制定不動產資(zi)產支持證券管理(li)(li)條例(li)或(huo)REITs管理(li)(li)辦法(fa)等(deng)方(fang)式，健全(quan)完善REITs規則體(ti)系(xi)，夯實REITs市(shi)場高質量發(fa)展法(fa)律(lv)基礎。

　　各(ge)位(wei)領(ling)導、各(ge)位(wei)嘉賓：

　　“十(shi)四五”時(shi)期，我國將進入“兩個(ge)一百年(nian)”奮斗目標歷(li)史交(jiao)匯期，上交(jiao)所將深入學習領會(hui)習近平總書記“七一”重要講話精(jing)神，在中國證監會(hui)的(de)領導下(xia)，勇(yong)于擔(dan)當，優(you)化服(fu)務，把(ba)REITs市(shi)(shi)場建設(she)工(gong)作更好融入資本市(shi)(shi)場改革發展的(de)全局當中，推(tui)動資本市(shi)(shi)場高質量發展。同時(shi)，上交(jiao)所將堅決立足市(shi)(shi)場組織者、服(fu)務者、監管(guan)者的(de)角色，堅持“四個(ge)敬畏，一個(ge)合力”的(de)理念，與各方一道(dao)，共(gong)同譜寫資本市(shi)(shi)場服(fu)務實體經濟的(de)新篇章。

　　最后(hou)，預祝本(ben)次中國(guo)REITs論(lun)壇年會取(qu)得(de)圓(yuan)滿(man)成功！謝謝大(da)家！