一、基礎設施公募REITs定義

　　我國公(gong)開募(mu)集(ji)(ji)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)證(zheng)券投(tou)資(zi)基(ji)(ji)金（以下簡稱基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)公(gong)募(mu)REITs）是指依(yi)法向(xiang)社會投(tou)資(zi)者(zhe)公(gong)開募(mu)集(ji)(ji)資(zi)金形成基(ji)(ji)金財產(chan)，通過基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)資(zi)產(chan)支持(chi)證(zheng)券等特殊目的載體持(chi)有基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)項目，由基(ji)(ji)金管(guan)理人等主(zhu)動管(guan)理運營上(shang)述基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)項目，并將(jiang)產(chan)生的絕大(da)部分收益(yi)分配(pei)給投(tou)資(zi)者(zhe)的標(biao)準化金融產(chan)品。按照規定，我國基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)公(gong)募(mu)REITs在證(zheng)券交易(yi)所上(shang)市交易(yi)。

　　基礎設(she)施(shi)資(zi)產(chan)支持證券(quan)是指(zhi)依(yi)據(ju)《證券(quan)公(gong)(gong)(gong)司及基金(jin)管理(li)公(gong)(gong)(gong)司子公(gong)(gong)(gong)司資(zi)產(chan)證券(quan)化業務管理(li)規定》等有(you)關規定，以基礎設(she)施(shi)項(xiang)目產(chan)生的現金(jin)流為(wei)償(chang)付來源，以基礎設(she)施(shi)資(zi)產(chan)支持專項(xiang)計劃(hua)為(wei)載體，向投資(zi)者發行的代表基礎設(she)施(shi)財(cai)產(chan)或財(cai)產(chan)權益份(fen)額的有(you)價證券(quan)。基礎設(she)施(shi)項(xiang)目主要包括倉儲(chu)物流，收費公(gong)(gong)(gong)路、機場港(gang)口等交通設(she)施(shi)，水(shui)電氣(qi)熱等市政設(she)施(shi)，污染治理(li)、信(xin)息網絡、產(chan)業園區等其他基礎設(she)施(shi)。

　　二、基礎設施公募REITs意義

　　基礎(chu)設(she)施公募(mu)REITs是國際(ji)通行的(de)配置資(zi)產，具有流動性較高(gao)、收益(yi)相(xiang)對穩定、安全(quan)性較強(qiang)等(deng)特點(dian)，能有效盤(pan)活存量資(zi)產，填補當前金融產品(pin)空(kong)白，拓寬(kuan)社會資(zi)本(ben)投(tou)資(zi)渠道，提升(sheng)直接(jie)融資(zi)比重，增(zeng)強(qiang)資(zi)本(ben)市(shi)場服務(wu)實(shi)體經(jing)(jing)濟(ji)質效。短期看有利于廣泛籌集項目(mu)資(zi)本(ben)金，降低(di)債務(wu)風險，是穩投(tou)資(zi)、補短板的(de)有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投(tou)資(zi)機制(zhi)，降低(di)實(shi)體經(jing)(jing)濟(ji)杠桿，推(tui)動基礎(chu)設(she)施投(tou)融資(zi)市(shi)場化、規(gui)范(fan)化健(jian)康發展(zhan)。

　　三、基礎設施公募REITs架構特點

　　一是80%以上基(ji)(ji)金(jin)資(zi)產投資(zi)于(yu)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施資(zi)產支持證(zheng)券(quan)，并持有其全部份額；基(ji)(ji)金(jin)通過基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施資(zi)產支持證(zheng)券(quan)持有基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施項目(mu)公司全部股權；

　　二(er)是(shi)基(ji)金通過資產支(zhi)持(chi)證券和項目(mu)公司(si)等(deng)特(te)殊目(mu)的載體取得(de)基(ji)礎設施項目(mu)完全所有權(quan)(quan)或經營(ying)權(quan)(quan)利；

　　三(san)是基金管理(li)人(ren)主動運營管理(li)基礎設施(shi)(shi)項(xiang)目(mu)，以獲取基礎設施(shi)(shi)項(xiang)目(mu)租(zu)金、收(shou)費等(deng)穩(wen)定現金流為(wei)主要目(mu)的；

　　四是(shi)采(cai)取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

基礎設施公募REITs示例圖

　　四、基礎設施公募REITs產品特點

　　基礎設施公募REITs是并列(lie)于股票、債券、基金和衍生品(pin)的證(zheng)券品(pin)種，產(chan)品(pin)具備(bei)以下特點：

　　一是公募REITs可盤活存(cun)量資(zi)(zi)(zi)產，提升基礎設施資(zi)(zi)(zi)產估值，獲得流(liu)動性溢價，同時提供增量投(tou)資(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)金，改(gai)善(shan)負債水平，降低企(qi)(qi)業杠桿率，助力企(qi)(qi)業“輕資(zi)(zi)(zi)產”運營模式(shi)轉型，更好地推動資(zi)(zi)(zi)本市場服務(wu)實體經(jing)濟(ji)；

　　二是公募REITs產(chan)品將90%的(de)基金年度可分(fen)配(pei)利潤(run)用(yong)于(yu)分(fen)配(pei)，高比例分(fen)紅，同時由于(yu)基礎設施項目權屬清晰，現金流持(chi)續、穩(wen)定，投(tou)資回報良(liang)好，填(tian)補了(le)當前金融產(chan)品的(de)空白，豐(feng)富了(le)投(tou)資品種，便(bian)利投(tou)資者(zhe)投(tou)資于(yu)流動性較弱的(de)基礎設施項目；

　　三是公(gong)募REITs產品規則透明(ming)健全，比照(zhao)公(gong)開發行證券要(yao)求建立上市(shi)審查(cha)制度(du)，制定了完備的發售、上市(shi)、交易、收購、信息披露、退市(shi)等具(ju)體業務規則。基礎設施項目可借助資(zi)本市(shi)場(chang)公(gong)開、透明(ming)機制，通過資(zi)本市(shi)場(chang)融資(zi)，引導金融資(zi)金參(can)與(yu)實(shi)體項目建設，實(shi)現高質(zhi)量(liang)發展。

　　五、上交所私募REITs實踐

　　上(shang)交(jiao)所積極探索實踐，初步構建了(le)類型豐富、運行穩健的私募(mu)REITs市場。截至2020年(nian)底(di)，上(shang)交(jiao)所私募(mu)REITs產(chan)品已經覆蓋高速公(gong)路、倉儲物流、產(chan)業(ye)園區、租賃住房、商(shang)業(ye)物業(ye)等多(duo)種不動產(chan)類型；推出了(le)首單基礎(chu)設施(shi)私募(mu)REITs，引領了(le)境內市場儲架式產(chan)品、可擴募(mu)產(chan)品等多(duo)輪創新，為試點公(gong)募(mu)REITs積累了(le)豐富的實踐經驗(yan)。

　　此外(wai)，上交(jiao)所(suo)基金市(shi)場(chang)規模占比超(chao)(chao)過交(jiao)易所(suo)市(shi)場(chang)的(de)70%，品種(zhong)覆蓋股(gu)票(piao)、債券、黃金、貨幣等多(duo)種(zhong)資(zi)產類(lei)別，連(lian)接(jie)場(chang)內(nei)、場(chang)外(wai)，跨越境內(nei)、境外(wai)。上交(jiao)所(suo)ABS資(zi)產類(lei)型(xing)覆蓋應收賬款、融資(zi)租(zu)賃、消費(fei)金融、基礎設施等全部大類(lei)基礎資(zi)產，發(fa)行規模超(chao)(chao)過3萬億(yi)元，市(shi)場(chang)規模約占交(jiao)易所(suo)市(shi)場(chang)的(de)70%。